土地の固定資産税、都市計画税

 固定資産税、都市計画税の計算式

1月1日に「土地」を所有している場合には、土地に対する固定資産税都市計画税の納税義務を負います。

固定資産税及び都市計画税の税額計算式は、以下のようになります。

固定資産税

 課税標準額※1 × 税率1.4%※2 - 軽減額

都市計画税

 課税標準額※1 × 税率0.3%※2 - 軽減額
◆ 脚注

※1:固定資産税や都市計画税の税額計算では、「実際の売買価額」等に税率を乗じて計算されるのではなく、市町村で計算される「課税標準額」に基づいて計算されます。

※2:固定資産税の税率は、1.4%となります。
        都市計画税の税率は、市町村により異なります。東京23区の場合には、0.3%となります。

 

 

土地の課税標準額の決定プロセス

「住宅用地」と「住宅用地以外の土地」の把握

固定資産税及び都市計画税の税額は、「課税標準額」に「税率」を乗じて計算されます。

このため「課税標準額」とは何かを理解する必要があります。

土地の場合には、家屋とは違い、単純に「課税標準額」=「固定資産税評価額」とはなりません。

土地の場合には、いくつかのプロセスを経て「課税標準額」が計算されます。
また、このプロセスは、「住宅用地」と「住宅用地以外の土地」とで違いがあります。

このため、まず、固定資産税、都市計画税の課税対象となる土地が、いづれの土地に該当するかの把握が必要となります。

◇詳細はこちら⇒住宅用地と住宅用地以外の土地

 

「住宅用地」の課税標準額の決定

住宅用地の場合には、以下のプロセスに従って、固定資産税・都市計画税の課税標準額が決定されます。

住宅用地については、「住宅用地に対する特例措置」が適用される点に特徴があります。

 1.固定資産税評価額の決定

     ⇓

2.住宅用地に対する特例措置の適用

     ⇓

3.住宅用地の負担調整措置の適用

 

「住宅用地以外の土地」の課税標準額の決定

住宅用地以外の土地の場合には、以下のプロセスに従って、固定資産税・都市計画税の課税標準額が決定されます。

 1.固定資産税評価額の決定

     ⇓

2.商業地等の負担調整措置の適用

 

 

土地の課税標準額の計算プロセスの要素

プロセス1:土地の固定資産税評価額

土地に対する固定資産税、都市計画税の課税標準額の計算プロセスは、まず、「土地の固定資産税評価額」の決定から始まります。土地の固定資産税評価額は、以下の方法により決定されます。

固定資産評価基準」に基づき、街路に沿接する「標準的な土地」の単位当たりの価格である路線価が決定されます。
次に、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額が求められます。
このような決定方式を「路線価方式」といいます。

 現在の固定資産税評価額は、公示価額※170%程度となるように計算がなされています。

◆脚注

※1:地価公示制度とは、地価公示法に基づいて、国土交通省が、毎年1月1日における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。
この制度で公示される「公示地価」は、市場の需給動向を反映した中立公正な価格となるよう不動産鑑定士の鑑定評価に基づき価格が決定され、一般の土地の取引価格の指標となるような「土地の価額」を示したものとなります。

◇詳細はこちら⇒土地の公的評価額

 

プロセス2:住宅用地に対する特例措置

土地が住宅用地に該当する場合には、固定資産税、都市計画税の課税標準額の計算プロセスにおいて、税負担を軽減する目的で「課税標準の特例措置」が適用されます。

このため、住宅用地については、「課税標準額」が、「固定資産税評価額」から低くなるような特例措置が施されています。

固定資産税及び都市計画税の「課税標準」は、以下の特例率を「固定資産税評価額」に乗じて計算されます。

区分 固定資産税 都市計画税
住宅用地で住宅1戸につき
200m2までの部分
固定資産税評価額×1/6 固定資産税評価額×1/3
200㎡を超える部分 固定資産税評価額×1/3 固定資産税評価額×2/3

 【固定資産税】
200m2以下の部分の課税標準は、固定資産税評価額の「6分の1」の金額となります。
200m2を超える部分の課税標準は、固定資産税評価額の「3分の1」の金額となります。

 【都市計画税】
200m2以下の部分の課税標準は、固定資産税評価額の「3分の1」の金額となります。
200m2を超える部分の課税標準は、固定資産税評価額の「3分の2」の金額となります。

【マンションの場合】
マンション等については、マンション全体に対してではなく、それぞれの戸ごとに特例措置が適用されます

 

プロセス3:負担調整措置

「住宅用地の課税標準額を決定する第3のプロセス」及び「住宅用地以外の土地の課税標準額を決定する第2のプロセス」として、「負担調整措置」というものが適用されます。

負担調整措置とは

平成6年度に評価の均衡を図るため、土地の固定資産税評価額の水準を全国一律に「地価公示価格等の70%」を目途とする評価替えが行われました。

そして、土地に係る固定資産税、都市計画税の課税標準額は、この【「地価公示価格等の70%」を目途に決定された「固定資産税評価額」】に基づいて計算される金額が、本来的なものとして位置づけられました

この結果、平成6年度の評価額が急激に上昇することとなりました。(全国平均では、平成5年度評価額に比べ、平成6年の評価額は、全国平均で4倍に急上昇しました。)

このため、これまで相対的に少額の固定資産税しか支払っていなかった地域では、固定資産税等の大幅な増税となってしまう現象が生じてきました。

ただし、急激な固定資産税等の増税は、納税者に対して大きな負担となることから、毎年少しずつ固定資産税が増加するような措置が施されました。

これが「負担調整措置」といわれるものです。

 

 負担調整措置の調整

・「前年度の課税標準額」が、「固定資産税評価額を公示地価の70%程度として計算した課税標準」に満たない場合
⇒「本年度の課税標準」を段階的に引き上げる調整が行われます。

・「前年度の課税標準額」が「固定資産税評価額を公示地価の70%程度として計算した課税標準」に達している場合
⇒「本年度の課税標準額」を「固定資産税評価額を公示地価の70%程度として計算した課税標準」として計算されます。

 ◇具体的な措置の内容⇒負担調整措置

 

評価替え

土地の固定資産税評価額は、3年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
すなわち、原則として、3年間は土地の固定資産評価額は据え置かれます。

ただし、土地の場合には、上記の「負担調整措置」がなされるために、3年に1回行われる固定資産税評価額の変更だけでなく、毎年課税標準額の見直しが行われます

 

 

軽減額・免除(東京23区の場合)

土地に対する固定資産税、都市計画税につきましては、各種の減額措置があります。

(1) 税額前年度の1.1倍を超える土地に対する条例減額

固定資産税都市計画税の税額が、前年度の税額に1.1 を乗じて得た額を超える場合には、条例により当該超える額に相当する税額を減額する措置が行われます。

 

(2) 小規模住宅用地に対する都市計画税の軽減

小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの土地)に対する都市計画税額2分の1を軽減する措置が行われます。

 

(3) 小規模非住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の減免

一画地の面積が400㎡以下の非住宅用地について、200㎡までの固定資産税都市計画税の税額の2割が減免されます。
ただし、個人又は資本金等が1億円以下の法人が所有するものに限られます。

 

(4) 公共の用に供する道路の非課税

土地の一部が「公共の用に供する道路」として使用されている場合には、固定資産税都市計画税非課税となります。

 

(5) 不燃化特区内において老朽住宅を除去した土地に対する固定資産税・都市計画税の減免

不燃化特区内において老朽住宅を除却した土地で、一定の要件を満たすものについては、減免制度があります。

 

 

ケアマネ向け東京税理士事務所

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