役員への社宅の賃貸に対する所得税の課税・非課税範囲

こめ役員への社宅の貸与に係る所得税の規定

1.非課税規定

役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり下記の賃貸料相当額」を「家賃」として受け取っていれば、給与として課税されません

賃貸料相当額の規定①(小規模住宅)

 役員に対して貸与する社宅が「小規模な住宅」に該当する場合には、次の(1)から(3)の合計額が「賃貸料相当額」になります。

(1) (その年度の建物固定資産税の課税標準額0.2%

(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/3.3平方メートル)

(3) (その年度の敷地固定資産税の課税標準額0.22%

 【小規模住宅とは】

①建物の耐用年数が30年以下の場合(木造、木骨モルタル造等)
床面積132平方メートル以下である住宅をいいます。

②建物の耐用年数が30年を超える場合(鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造等)
床面積99平方メートル以下である住宅をいいます。

 賃貸料相当額の規定①(小規模住宅以外の住宅)

役員に貸与する社宅が「小規模住宅以外の住宅」である場合には、その社宅が「自社所有の社宅」か、「他から借り受けた住宅等を役員へ貸与している」のかで、「賃貸料相当額」の算出方法が異なります

賃貸料相当額」は、以下の金額となります。

 【自社所有の住宅の場合】

 次の(1)と(2)の合計額12分の1が「賃貸料相当額」になります。

(1) (その年度の建物固定資産税の課税標準額12%
 ただし、建物の耐用年数が30年を超える場合には12%ではなく、10%を乗じます。

(2)   (その年度の敷地固定資産税の課税標準額6%

【他から借り受けた住宅等を役員へ貸与している】

以下の1又は2の金額のいずれか多い金額が「賃貸料相当額」になります。

1.会社が家主に支払う「家賃の50%」の金額

2.「自己所有の住宅の場合で算定した賃貸料相当額」の金額

 (1)と(2)の合計額12分の1の金額

(1) (その年度の建物固定資産税の課税標準額12%(又は10%)

(2)   (その年度の敷地固定資産税の課税標準額6%

 

2.課税規定

 役員に無償で貸与する場合には、「賃貸料相当額」が、給与として扱われ、所得税が課税されます

 役員から「賃貸料相当額」より低い家賃」を受け取っている場合には、
【「賃貸料相当額」と「役員から受け取っている家賃」との差額】が給与として扱われ、所得税が課税されます

「 現金で支給される住宅手当」や「入居者が直接契約している場合の家賃負担」は、社宅の貸与とは認められないず、給与として所得税が課税されます

 社宅が、社会通念上、一般に、社宅と認められない「豪華社宅」である場合は、「時価(実勢価額)」が「賃貸料相当額」になります。

【豪華社宅であるかどうかの判定】
床面積240平方メートルを超えるものについては、「取得価額」、「支払賃貸料の額」、「内外装の状況」等各種の要素を総合勘案して税務署等が判断します
床面積240平方メートル以下のものについては、原則として、「プール」等や「役員個人のし好を著しく反映した設備」等を有する場合以外には、豪華住宅から除かれます

 

 

1.役員への社宅貸与の分類

役員への社宅貸与に対する所得税の課税・非課税を考える場合には、まず、役員へ賃貸する社宅の「床面積」を把握することが、最初のステップとなります。

役員への社宅貸与にあたっては、「役員へ賃貸する社宅の床面積」に応じて社宅を分類し、この分類ごと所得税が課税されるか否かの基準である「賃貸料相当額」の金額が規定されています
このため、所得税の課税・非課税を考える場合には、まず、役員へ賃貸する社宅の「床面積」の把握が必要となります。

役員へ賃貸する社宅の床面積により、下記のように分類されます。

 床面積  分類

 ①建物の耐用年数が30年以下の場合(木造、木骨モルタル造等)
床面積132平方メートル以下である住宅。

②建物の耐用年数が30年を超える場合(鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造等)
床面積99平方メートル以下である住宅。

 小規模住宅
 ①建物の耐用年数が30年以下の場合(木造、木骨モルタル造等)
床面積132平方メートル以上240平方メートル以下である住宅。
(ただし、下記の豪華住宅に該当するものは除かれます。)

②建物の耐用年数が30年を超える場合(鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造等)
床面積99平方メートル以下240平方メートル以下である住宅。
(ただし、下記の豪華住宅に該当するものは除かれます。)

 小規模住宅以外

床面積240平方メートルを超えるものについては、
取得価額」、「支払賃貸料の額」、「内外装の状況」等各種の要素を総合勘案して税務署等が判断したもの

床面積240平方メートル以下のもので、
プール」等や「役員個人のし好を著しく反映した設備」等を有するもので税務署等が判断したもの

 豪華住宅
 脚注

:区分所有の建物で、共用部分がある場合には、共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。

 

2.課税・非課税の判定

課税・非課税の判定基準

役員に対して社宅等を貸与する場合には、会社が役員から「家賃」として、「賃料相当額以上の金額を家賃として受け取っているか否かが判断基準となります。(この判断基準にはいては、「小規模住宅」「小規模住宅以外」「豪華社宅」いずれの場合でも同じです。)

ここでの「賃料相当額」とは、下記の【所得税法で定められた「賃料相当額」】をいいます。

 

従業員への社宅賃貸と異なる点

従業員への社宅賃貸では、会社が従業員から「家賃」として受け取る金額は、【「賃料相当額」の50%以上の金額か否かが、判断基準となります。

他方、役員への社宅賃貸では、会社が役員から「家賃」として受け取る金額は、「賃料相当額以上の金額か否かが、判断基準となります。

この点では、「役員への社宅賃貸」の方が、要件が重くなっている点に、注意が必要となります。

 

課税・非課税の判定

① 課税される場合  

 役員から会社が受け取る「家賃」が、1か月当たり「賃貸料相当額未満である場合には、所得税が課税されます

② 非課税となる場合

 1か月当たり下記の「賃貸料相当額以上を「家賃」として、会社が役員から受け取っている場合には、所得税は課税されません

 

課税される金額

・上記の判定により、所得税が課税される場合には、【「賃貸料相当額」から「役員から受けた家賃」を控除した金額】が従業員に対する給与とみなされます。

・所得税は、【「賃貸料相当額」から「役員から受けた家賃」を控除した金額】に対して課税されます

・このため、上記金額に係る源泉所得税を源泉徴収する必要があります

 

例示

賃貸料相当額」が10万円の社宅を役員に貸与した場合

(1) 役員に無償で貸与する場合には、10万円給与として、所得税が課税されます。

(2) 役員から7万円の家賃を受け取る場合には、
7万円は、「賃貸料相当額(10万円)未満となりますので、所得税が課税されます。
・所得税の課税対象となる金額は、【「賃貸料相当額(10万円)」から「役員から受けた家賃(7万円)」を控除した金額】である3万円となります。

(3) 役員から10万円の家賃を受け取る場合には、
10万円は、「賃貸料相当額の(10万円)以上となりますので、所得税は課税されません。

 

 

 

3.賃貸料相当額

賃貸料相当額の計算

賃貸料相当額は、下記のように「小規模住宅」「小規模住宅以外の住宅」「豪華社宅」の分類ごとに規定されています。

1)小規模住宅の場合
 次の(1)から(3)の合計額が「賃貸料相当額」になります。

(1) (その年度の建物固定資産税の課税標準額0.2%

(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/3.3平方メートル)

(3) (その年度の敷地固定資産税の課税標準額0.22%

 例示

木造(耐用年数30年未満)の社宅(110㎡)を役員に社宅として会社が賃貸する場合
・会社は、他の者から17万円で賃貸している。
・当該社宅の「土地の固定資産税評価額」は、45,000,000円(地積160㎡)。
・当該社宅の「建物の固定資産税評価額」は、6,000,000円(床面積110㎡)。

当該社宅は、床面積110㎡(≦132㎡)であるため、「小規模住宅」にあたります。

(1)6,000,000円×0.2%=12,000円

(2)12円×110㎡/3.3㎡=400円

(3)45,000,000円×0.22%=99,000円

賃貸料相当額=12,000円+400円+99,000円=111,400円

 

2)小規模住宅以外の場合

小規模住宅以外の場合には、「自社所有のもの」か「他の者から会社が賃貸しているもの」かで、「賃貸料相当額」の計算が異なります。

自社所有の場合
 (1)と(2)の合計額12分の1が「賃貸料相当額」になります。

(1) (その年度の建物固定資産税の課税標準額12%
 ただし、建物の耐用年数が30年を超える場合には12%ではなく、10%を乗じます。

(2)   (その年度の敷地固定資産税の課税標準額6%

例示

鉄筋コンクリート造(耐用年数30年以上)のマンションの一室(150㎡)を役員に社宅として会社が賃貸する場合
・マンションの全体は、床面積12,000㎡。
・当該社宅の「土地の固定資産税評価額」は、1,200,000,000円(地積5,000㎡)。
・当該社宅の「建物の固定資産税評価額」は、1,000,000,000円(床面積12,000㎡)。

 当該社宅は、床面積150㎡(≧99㎡)であるため、「小規模住宅以外の住宅」にあたります。

1.マンション全体の賃貸料相当額

(1) 1,000,000,000円×10%=100,000,000

(2)   1,200,000,000円×6%=72,000,000

賃貸料相当額=(100,000,000円+72,000,000円)÷12=14,333,334円

2.1室分の賃貸料相当額

 14,333,334円÷12,000㎡×150㎡=179,167円

 

他の者から賃貸している場合
 以下の1又は2の金額のいずれか多い金額が「賃貸料相当額」になります。

1.会社が家主に支払う「家賃の50%」の金額

2.「自己所有の住宅の場合で算定した賃貸料相当額」の金額

例示

鉄筋コンクリート造(耐用年数30年以上)のマンションの一室(150㎡)を役員に社宅として会社が賃貸する場合
・家主に対しては、会社が月60万円支払っている。
・マンションの全体は、床面積12,000㎡。
・当該社宅の「土地の固定資産税評価額」は、1,200,000,000円(地積5,000㎡)。
・当該社宅の「建物の固定資産税評価額」は、1,000,000,000円(床面積12,000㎡)。

 1.会社が家主に支払う「家賃の50%」の金額

・600,000円×50%=300,000円

2.「自己所有の住宅の場合で算定した賃貸料相当額」の金額

・179,167円

賃貸料相当額

300,000円

 

3)豪華社宅の場合
 「賃貸料相当額」は、「時価(実勢価額)」になります。

例示1

鉄筋コンクリート造(耐用年数30年以上)のマンションの一室(250㎡)を役員に社宅として会社が賃貸する場合
・家主に対しては、会社が月150万円支払っている。
・「支払賃貸料」「内装の状況」から、税務署に「豪華社宅」と判定された。

 「賃貸料相当額」は、150万円となります。

例示2

鉄筋コンクリート造(耐用年数30年以上)のマンションの一室(200㎡)を役員に社宅として会社が賃貸する場合
・家主に対しては、会社が月140万円支払っている。
・「役員個人のし好を著しく反映した設備」が存在するとして、税務署に「豪華社宅」と判定された。

  「賃貸料相当額」は、140万円となります。

 

賃料相当額の按分計算

会社が社宅として賃貸する家屋が、マンションの一室等である場合で、「固定資産税の課税標準額」がそのマンション全体に対して決定されるような場合には、以下のような手順で「一室の賃料相当額」を計算します。

①「マンション全体の賃料相当額」を計算します。

「マンション全体の課税標準額」と「マンション全体の床面積」を使用して、「マンション全体の賃料相当額」を計算します。

②「一室分の賃料相当額」を計算します。

「マンション全体の賃料相当額」を「マンション全体の床面積」と「一室の床面積」との比率等により「合理的に按分」して、「一室の賃料相当額」を計算します。

 

賃貸料相当額の更新計算

・賃貸料相当額の計算基礎である「固定資産税の課税標準額」は、原則3年に1度改定されます。

・このため、この改定に合わせて「賃貸料相当額」の見直し計算が必要となります。

・ただし、「改訂後の課税標準額」が「改定前の課税標準額」に比し20%以内の増減にとどまるときは、「改定前の課税標準額」を使用して賃貸料相当額を計算することができます

 

 

4.固定資産税課税標準

 「固定資産税課税標準額」の把握の必要性

 会社が役員に社宅等を貸す場合には、「固定資産税課税標準額」を把握する必要があります。

・会社が社宅等を自己で所有する場合には、毎年6月前後に都税事務所や市区町村役場から送られてくる「固定資産税の納税通知書」に同封されている「固定資産税・都市計画税明細書」等により、容易に把握することが可能であると思われます。

・会社が、他者から借り受けた社宅等を役員に賃貸する場合には、不動産を管轄する都税事務所や市区町村役場で入手できる「固定資産評価証明書」により、「固定資産税の課税標準額」を確認することができます。。(借地人・借家人等が確認することも可能です。)

当該証明書は、所有者本人又はその代理人又は借地人・借家人等が取得可能です。

 

固定資産税課税標準とは

規定
社宅を貸与した場合の「通常の賃貸料の額」の計算の基礎となる「固定資産税の課税標準額」は、
地方税法の規定により、原則として、賦課期日(1月1日)における「固定資産の価格」として「固定資産課税台帳に登録されているもの」をいいます。

 

解釈

・賃貸料相当額を算定する場合には、「固定資産税評価額」を使用します。

・土地の場合には、住宅用地の特例措置が適用された「本則課税標準額」というものがありますが、「賃貸料相当額」を計算する場合には、あくまで当該住宅用地の特例措置が適用されるの「固定資産税評価額」を使用します。

 

固定資産の価格(固定資産税評価額)の見方

1.固定資産税・都市計画税明細書

①土地(用地)の場合

②建物の場合

 

2.固定資産評価証明書

①土地(用地)の場合

 

②建物の場合

 

 

5.「住宅手当」等の支給の場合

・「現金で支給される住宅手当」や、「役員が直接契約している場合の家賃負担」は、社宅の貸与とは認められず、役員への給与として、所得税が課税されます。

・このため、支給時に源泉所得税を源泉徴収する必要があります

 

 

東京整骨院税理士

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